物件における瑕疵(かし)とは？不動産の瑕疵に対する責任も解説

不動産について調べると時折出てくるワードのひとつに「瑕疵(かし)」があります。瑕疵とは、物件の欠陥や土地の不備により、本来の機能を果たしていない物件を指す言葉です。本記事では、物件の瑕疵の概要や種類、不動産会社の瑕疵に対する責任について詳しく解説します。物件の瑕疵の知識をつけ、万が一に備えましょう。

物件の瑕疵とは何か

瑕疵とは、土地や建物などの取引対象となる物件に何らかの欠陥があることを指します。この欠陥は、造成不良や設備の故障など、物理的な問題を含む場合があります。

また「不具合」とも呼ばれ、文字通りキズがあることを意味します。瑕疵が存在するかどうかは、物件が通常備えているべき品質や性能、さらには契約者の要望や要件を満たしているかを基準に判断されます。

瑕疵が取引の目的に影響を与える場合、それは「瑕疵担保責任」という問題に発展する可能性があります。瑕疵担保責任とは、売主が瑕疵のない物件を引き渡す義務を負い、引き渡された物件に隠れた瑕疵があった場合に、売主がその瑕疵を補修する義務や損害賠償義務を負うことを指します。

ここで「隠れた瑕疵」とは、取引時点で買主が通常の注意を払っても発見できない瑕疵を意味します。たとえば、基礎の内部に重大な欠陥があり、それが外観からは判別できない場合などです。

逆に、すぐに気づくような瑕疵であれば、通常はその存在が取引価格に反映されるため、売主に対して法的な責任は生じないとされています。たとえば、建物の外壁に目立つ亀裂がある場合、その亀裂の存在は購入者も容易に確認できるため、その分物件の価格が下がることが期待されます。

このような場合、購入者はその瑕疵を受け入れたうえで取引を行っていると見なされ、売主は追加の責任を負うことはありません。

物件の瑕疵の種類

不動産取引における瑕疵は、物理的、心理的、法律的、そして環境的の4つの大きなカテゴリに分類されます。それぞれの瑕疵の意味や具体例について見ていきましょう。

物理的瑕疵

物理的瑕疵は、建物や土地などの目的物に直接関連する物理的な欠陥を指します。たとえば、床の傾斜や壁のひび割れをはじめとする目に見える範囲の問題だけでなく、水漏れやシロアリ被害などといった、見つかりにくいトラブルも含まれます。

ほかにも雨漏りや給排水管の詰まり、アスベストの使用などが例として挙げられます。土地の場合には、地盤の不安定性や土壌汚染、埋設物の存在などが問題となります。

心理的瑕疵

心理的瑕疵は、買主が嫌悪感や抵抗を感じる可能性のある心理的な欠陥を指します。たとえば、過去に殺人や事故死、自殺などの事件があったり、近隣に迷惑行為をする人が居住していたりする場合があります。

また、修復された小火や自然災害による浸水や損壊も心理的瑕疵のひとつです。心理的瑕疵には、告知義務が存在し、とくに住宅内での人の死に関する情報の告知についてはガイドラインが定められました。

法律的瑕疵

法律的瑕疵は、法律上の問題や欠陥を指します。たとえば、建築基準法や都市計画法に違反する建物や土地、賃貸借契約や建築許可といった契約上の問題が該当し、契約の有効性に影響を与えることもあります。

環境的瑕疵

最後に、環境的瑕疵は、環境に関連する問題や欠陥を指し、土壌汚染や騒音、近隣の不快施設の存在などが含まれ、不動産の使用や価値への影響が懸念されます。

不動産会社の瑕疵に関する買主の権利

不動産取引において、売主は買主に対して不動産の瑕疵について責任を負います。この責任は、民法で定められた内容に則り、物理的、心理的、法律的、環境的瑕疵とすべての瑕疵に適用されます。

買主が引き渡しを受けた建物や土地に瑕疵が発見された場合、具体的には売主に対して以下のような責任が生じます。まず、物理的瑕疵やその他の瑕疵により不動産が契約内容に合致しない場合、売主は買主に追加の補修や代替物の提供、あるいは不足分の引渡しを行わなければなりません。

これは追完請求と呼ばれるもので、買主は契約に合致しない部分の補修や補償を要求できます。

また、補修や代替物の提供が困難である場合は、代金の減額請求も可能です。さらに、瑕疵により買主が損害を被った場合、買主には損害賠償を請求する権利もあります。

損害賠償請求では、契約が適正に履行された場合に得られたであろう利益（履行利益）や、契約が有効だと信じたために発生した損害（信頼利益）を含む損害の補償を要求できます。

また、売主に対する催告解除や無催告解除の権利行使も可能です。催告解除は、売主が補修や代替物の提供を行わない場合に、買主が契約を解除する権利を指します。無催告解除は、売主が契約内容に合致しない場合に買主が催告を行わずに契約を解除する権利です。

これらの権利は、契約不適合の事実を買主が知った日から1年以内に通知をすればよく、権利行使はその後でも可能です。ただし、売主が悪意や重大な過失で契約不適合を隠した場合には、行使期間に制限はありません。

したがって、不動産取引では、買主が不動産の瑕疵に対して適切に権利を行使し、自己の権利を保護し、適正な取引をおこないましょう。

まとめ

不動産取引における瑕疵とは、物件の欠陥や不備により本来の機能が果たされていない状態を指します。売主は瑕疵物件に責任を負い、物理的、心理的、法律的、環境的に対応しなければなりません。買主は瑕疵が見つかった場合、補修や代金減額、損害賠償の請求などを行う権利を有します。契約不適合の事実を買主が知った日から1年以内に通知すれば請求可能で、売主が悪意や重大な過失で隠した場合は期間制限がありません。したがって、適切な取引を通じて、買主が自己の権益を守ることが重要です。